Защо да НЕ купувам имот сега?Иде ли нов срив?

Аз се учудвам че цената на панел-ките след като миналата година даже допреди 2 масеца беше паднала около 30%
От Септември започна стабилно да се покачва...
Старото строителство /копторите / значително паднаха ...

  запис...

А защо смятате, че сме стигнали дъното и икономиката ни започва да се стабилизира? И нима това дъно  не го бяхме стигнали още преди 9-10 месеца и вече трябваше да сме се отлепили от него?

Престоят на дъното не е фиксиран, може и доста време да си ходим по него докато отлепим...

а може и да покопаем още по-надолу

Честита пролет!
Щъркелите отново се върнаха,а с тях и надеждите при брокерите,че "по-евтино няма да стане.Ясно е,че цените ще скачат."Това ми бе заявено ноември 2009г...По-късно / август 2010г./ имотът падна от 37 000 до 28 000 евро и бе продаден...
Предлагам Ви да сравним показателите при различните ик.фактори с тези преди  7 месеца.
1.Внос-износ.Износът п/з януари 2011г. е скочил с цели 74% спрямо януари  2010г.Какво стои зад тези цифри? Страните,за които изнасяме са Турция /единствено ток/,Русия,Китай.Няма нито една държава от ЕС...Ще рече,че там кризата все още не е е отминала,а тези държави са нашия икономически двигател.
2.Съотношение цена имот/доход на населението.Тук новините са добри.Но само за онези,които ВСЕ ОЩЕ НЕ СА КУПИЛИ ИМОТ.Заплатите растат/по данни на НСИ с 10 % за 2010/,а цените на имотите са се понижили с 10% за година.
3.Отпускането на ипот.кредит.Като изключим някои новогод.промоции,промяна при този фактор няма.
4.Безработицата.Основен фактор.През февруари е без промяна от тази преди година-около 10%.Всички знаем,че е по-висока,но това не може да се докаже.Всъщност...След преброяването стана ясно,че сме с 600 хил.по-малко от очакваното.Следователно?!?
5.Ръст на БВП.БВП е нарастнал с...0,2 спрямо 2009г.Показателят е без промяна.Обективно обаче,посл.тримесечие на 2010г. бе силно-ръст от 2,1%.
6.Лошите кредити.Продължават да нарастват и от 15 вече са 18-19%.Побързаха да ни успокоят,че "големите банки могат да издържат  и на 20% проср.кредити".Затруднението на фирмите и гражданите да връщат взетото говори красноречиво.Но пък банките печелят...Малцина знаят,че само от лихви всеки месец на 2010г. те прибираха по...120млн.лева!!!
/следва/

7.BGREIT-Индексът стартира от базовите 100 пункта септември 2007г. В момента е 45 пункта...Т.е. дружествата,инвест. в НИ са загубили повече от половината от стойността си спрямо 2007г.Все пак,обективно погледнато,индексът се стабилизира последните 6 месеца.
8.Предлагането продължава да превишава търсенето многократно.Агенциите за НИ твърдят,че има повишен интерес.Ще говоря с факти:Реализираните сделки за 2009г бяха 200 хил.,за 2010г.-182 хил.
9.Правителството намери 2 млрд.лева за бюджетната дупка от 2010.Вярно-не изтегли кредит,но преля от резервни пера.Лошото е,че се задава нов дефицит за 2011г.
10.Без промяна последните 7 месеца.
11.Ситуацията в останалия свят. В САЩ продължава да  е зле/по техните критерии/.В ЕС също.Китай ще бори имотния балон със 124 млрд!!! за новопостроени жилища за бедните.Либия-една голяма тема.Операцията там повишава цената на петрола до мин.115 д./барел.И добивът от Северно море /извършван от западни компании/ става изгоден...Япония.Произвежда /ше/ и изнася/ше/ какво ли не. Например части за автомобили.Сега не го прави. В резултат GM обяви затварянето си.Десетки хиляди американци остават на улицата.Все негативни новини,които ще забавят възстановяването в св.мащаб.
12.Брокерите ще кажат "Сега е моментът за покупка".Направило ли ви е впечатление сходството в прогнозите за 2011 с тези за 2010г.?Направо са досадни с повтарянето на едно и също.Факт е обаче,че Лиъм Нелсън /Междузв.войни/ си купи имот в Манхатън за 1,2 млн евро.Подобен имот се рекламира в Докторската градина за...2млн!?!Хора,следете цените и тенденциите,за да не зеленеете от яд като закупилите 2007 и 2008г.А и петимата през 2010г.
13.Брой сделки.Вече споменах-за 2009г-200хил.,за 2010-182 хил./макар че страшно трудно се добрах до тази информация!!/Да припомня-за 2008г. бяха 300хил....
14.Обем на чуждестр.инвестиции /в недв.имоти/.Няма ги никакви.Нито англичани,за гърци пък да не говорим.Няма и да се върнат,защото бяха спекуланти.По някое русначе се излъже от време на време.
Брутния доход на гражданите в Берлин и Виена им стигат за 3 год. да си купят ново жилище.В София и Букурещ са необх. 8години.Нормализирането ще продължи.Позволете да повторя-за 2010г. имотите паднаха с още 10%.От изброените 14 икономически фактора влошаване наблюдаваме при 5.Подобрение бележат износът и ръстът на БВП.Следователно:В МОМЕНТА СМЕ НА ДЪНОТО / както и прогнозирах агуст 2010г/.Спадът в цените ще продължи поне до 2012г.Стабилизиране очаквам за кратко през лятото.Признавам-в първия си анализ говорех за изгодна покупка в късната есен на 2011г. Всъщност нещата се случват малко по-бавно от очакванията ми.Помнете думите на единствения брокер ,който не е излъгал досега /Страхил Иванов,шеф на "Явлена"/-"Който бърза-бърка"...

Да ни е честита зима 2012 
Смятах да затворя темата,но получих доста въпроси от Вас.Първо да кажа-Не,не се казвам Страхил Иванов .И второ-брокитата,които ме хапят да разберат,че не аз съм причината за спада...
И така:1.Внос-износ.За първите 9 месеца на 2011г. износът е с 31% повече от същия период на мин.година.Вносът е с ръст от 22%.
2.Мин.година съотношението цена имот/доход бе 6.6,като тенденцията/имотите да се купуват с по-малък брой год.заплати/ се запазва.Поради факта,че 2011г. не е завършила не мога да отговоря какъв ще е коефициентът за посл.година.Във всички случаи ще е по-нисък!
3.В момента ГПР е около 9%.Това е на границата на възможното/невъзможното за връщане.По-високи лихви върху ип.кредити в ЕС има само в Унгария /10,1%/ и в Румъния /10,9%/.Все пак се наблюдава тенденция на бавно понижение на ГПР.
4.Безработицата продължава да се увеличава и вече е над 11%/по офиц.данни/.По увелич.на безработицата за 2011г. в ЕС сме на второ място след Гърция...
5.Ръстът на БВП е минимален-1,6%.Добре,че все пак го има.
6.Лошите кредити достигат 22%!!!Или близо 8 млрд. лева.И продължават да се увеличават.
7.Замръзнал е от юни насам.
8.Клиентите продължават да бъдат пълни господари на пазара на имоти.Притиснати от кризата АНИ вече прибягват до какви ли не способи,за да продадат нещичко.Цените на НИ отбелязват нов спад.Данните за 2011г.ще излязат март 2012г. ,но ние можем да сравним други показатели.
Третото тримесечие на 2010г.ср.цена за кв.м за страната е била 959лв.,а тази година-901лв.За София разликата  е съответно-1592 ,а сега 1456лв.
9.Престоят знач.погасявания на външния ни дълг през 2012г.Това все пак в известна степен тегли назад страната ни.
10.ОЛП-остава си 0,22%.Т.е. възможно най-ниския към момента...
11.Ситуацията в останалия свят-Ежедневно ни заливат негативни новини от ЕС И САЩ.Постоянно понижават нечий рейтинг/а това означава съотв.държава да е лишена от достъп до евтини кредити/.Напоследък отг.фактори от ЕС предприеха всичко,което трябваше да предприемат.Вчера ЕЦБ наля 489 млрд!!!!! евро в евр.банки.Но и това не успокои пазарите...Какво повече от това трябва да се направи,за да се преодолее дълговата криза?!?Така или иначе положението е много сложно.Което пък отлага изхода от кризата много,много напред във времето...
12.Каквото и да решите да правите-едва ли декември е най-удачния месец.До април всяка година се отчита най-слабото тримесечие/респ.цените падат/.Тъй че-ако твърдо сте решили да купувате,правете го след първи март.
13.Брой сделки-Тук трябва да направя уточнение.Пазарът на земя /който едва ли ни вълнува/ се разви доста посл.година.Сделките със земя се включват в общия брой сделки,което може да ни подведе за общата картина.Третото тримесечие на 2011г. в София са скл.3971 сделки.За същия период на 2010г. сделките са 3899.За 2007г. броят им е бил ...10972.Аз ви представям цифрите,от вас изводите.
14.Чуждестранните инвестиции почти липсват.Да не говорим,че вече направени инвестиции в БГ изтекоха навън.
Извод:Преди около година и половина дадох прогноза,че в късната есен на 2011г. цените на имотите ще достигнат своето дъно.Най-вероятно съм сгрешил.Хората,които смятат да купуват жилище за инвестиция/като мен/ и ИМАТ СИГУРНИ ДОХОДИ са на път да дочакат своето златно време в живота.Нищо от изброените фактори /а и от допълнителните,които следя за себе си / не подсказва,че е дошъл краят на световната /а и на нашата/фин.криза/Ние с вас чакаме дъното,де.Не края/.Респективно-имотите ще продължат да поевтиняват и в предстоящата 2012година.

Любопитно си конспектирал събитията, забавлявах се така като ги четох в хронология.
Май прогнозите ти са с доста шанс за сбъдване.
Не мисля, че имотите ще поевтинеят с много, обаче. Даже смятам, че след март може и да започнат да се покачват леко. Така че по-скоро изгодна ще се окаже покупка по средата на зимата. Друг е въпросът, че няма кой знае какво. Няма реално предлагане на много хубави имоти, повечето са с дефектни, нови почти не излизат. 
И малка корекция - плащанията по външния дълг са с падеж 2013 и 1015 г.
Поздрав.

полезна тема ще я прочета и следя, и ние ще купуваме
не знаех че има д-ви с по-скъпи кредити, чак не мога да повярвам, но ми е успокояващо.

Обаче аз чух от познати за накои съвсем успешни"удари",така че може би наистина сега е времето.

Как се разбира, че един удар е успешен? Един татко аргументирано прогнозира продължаващ спад без да уточнява с колко и до кога. Ружа без да се аргументира е по-скоро оптимистка. 2008 купувачите са си мислели, че правят удар очаквайки повишение на цените, но вече всички знаем за грешката им.

Ако е за аргументация, мога да се опитам да поспекулирам върху фактите, макар че при развитието на процесите през последните години се видя, че всякакви такива прогнози са си чисто хазартни.
Та,
понастоящем няма много желаещи да продават спешно.
Няма много желаещи да купуват спешно.
Тези, които искат да продават, или са купили на много високите цени, или традиционно са напълно убедени, че точно техният кемизарник е златен, така че са склонни да държат цена и ще го правят до последно. 
Тези, които биха купили, не са склонни да дадат толкова пари за кемизарник, бил той и златен, защото един качествен ремонт добавя поне още 20 хил. евро към цената.
Спестяванията в банките растат. Ръстът на инфлация е нисък.
Сивата икономика бумти с пълна пара. Голям процент от населението вече притежава собствено жилище. Идват маломерните поколения от 1995-2003.
Макар и "бедни", се очертава да останем стабилни.
Има огромно предлагане на имоти под наем на прилични цени.
Банките продължават, макар с уговорки, да отпускат ипотечни кредити, при леко подобрени условия.
Въпреки световния отлив от пазарите на недвижими имоти, България ще запази позициите си в туризма, особено пенсионерския. С оглед на кризата и фалитите в Гърция, а и скъпотията там, заличаването на Египет като евтина и прилична дестинация за летен туризъм, плюс доброто ниво на зимните ни курорти, ще ни закрепи като място за добра имотна сделка за западно-руско-китайския покупател.
Заради всичко това си мисля, че пазарът на НИ тук ще "кЕси" без особени промени. Всеки фактор "за" има и своя контрафактор и нещата се уравновесяват, няма какво да го раздвижи. Така че чувствителен спад при хубавите имоти не очаквам. Едва ли добра тухла в приличен квартал на добър етаж ще падне под 600 евро/кв.

"понастоящем няма много желаещи да продават спешно". Ако това е така данните за 22% лоши кредити не трябва да са вярни. Предполагам, че са некоректни и трябва да се разделят на ипотечни и потребителски. Промени в не обслужваните ипотечни кредити ще повлияят силно на цените.
"Спестяванията в банките растат". Колко удобно някой да ги гепи наведнъж, а държавата /данъкоплатците/ да платят част от сметката.
"Макар и "бедни", се очертава да останем стабилни". Силно се надявам да стане така.
 Не мисля, че има много туристи, който биха зимували на морето или биха купили точно сега имот за да го ползват само лятото. Очаквам по-ниски цени.
" Кемизарник " не бях го чувал и много се развеселих. Знае тели глагол който изразява нещо средно между тече и капе?

Не знам как се разбира дали нещо е "успешно",явно зависи от гледната точка.За мене 600 евро на кв. за стара тухла в хубав квартал си е добре.
"Сълзи"